Los seguros en la nueva Ley de Condominios de Puerto Rico
La Ley Número 129 del 2020, conocida como la “Ley de Condominios de Puerto Rico”, y de vigencia inmediata, reemplaza la recién derogada Ley Número 104 del 1958, según enmendada. Ante esta nueva Ley de Condominios el tema de seguros se complica aún más. La discusión central sobre el tema de seguros gira en torno a dos conceptos de seguros: “Bare Walls” y “Full Value”.
El huracán María avivó el tema de los seguros de condominios. A raíz de este evento, varias circunstancias han causado grandes dificultades a los titulares. Entre estas: mayor deterioro de sus propiedades con el pasar del tiempo y por falta de reparaciones necesarias; dificultad de cobrar la reclamación a su nombre; imposición de un oneroso deducible comunal que cancela cualquier posibilidad de repago; dilación extrema en los procesos de reclamaciones; y envíos de Avisos de No Renovación por parte de las aseguradoras, que amenazan con dejar sin protección a los condominios.
Se conoce de juntas de directores de condominios que cometieron fraude contra compañías de seguros al hacer reclamaciones atribuibles a María cuando, en realidad, se trataba de daños preexistentes. Sin un consentimiento unánime, los titulares han visto cómo se han vendido sus reclamaciones a terceros, así perdiendo el control sobre los procesos y los futuros repagos de sus reclamaciones. Por las razones equivocadas, las juntas de directores de condominios han incumplido sus deberes de reparar las áreas comunales, erradamente esperando la finalidad de sus pleitos contra las aseguradoras. Las primas de los seguros se han triplicado. Para colmo, dos aseguradoras cerraron por insolvencia económica, cosa que innecesariamente le costó al titular mal asesorado.
En fin, la experiencia reciente de los titulares en general respecto al seguro de su propiedad es desoladora. La nueva Ley de Condominios intenta aclarar las lagunas y malentendidos entre los conceptos Bare Walls y Full Value. Veamos.
Bare Walls y Full Value
El concepto Bare Walls significa que el Consejo de Titulares asegura lo que la Ley de Condominios le requiere: áreas comunes, áreas procomunales y áreas comunes limitadas. El Consejo de Titulares no tiene responsabilidad de asegurar la propiedad privada de titular alguno.
El concepto Full Value, también denominado Single Entity, significa que el Consejo de Titulares asegura las áreas que la Ley de Condominios le requiere, pero además asegura cierta propiedad privada de cada titular.
El Consejo de Titulares no puede asegurar la propiedad privada
La Ley de Condominios de Puerto Rico, en su artículo 62, establece que el Consejo de Titulares, con el voto de la mayoría, podrá “asegurar contra riesgos el inmueble para cubrir las áreas comunes generales, procomunales y limitadas”.
El artículo 62 también indica que el Consejo de Titulares podrá asegurar “otros riesgos no relacionados a la propiedad privada de los titulares, para beneficio común de los titulares”. Esto comprendería seguros como responsabilidad pública general de las áreas comunales, seguros de directores y oficiales ante errores y omisiones, y deshonestidad en el manejo de fondos comunales.
Ha surgido la interrogante de si es “para beneficio común de los titulares” imponer un seguro de responsabilidad personal a cada titular. Aún cuando sería lógico pensar que pudiese ser de gran beneficio para ciertas comunidades requerir responsabilidad personal, la intención legislativa deja claro que el legislador no quiso que el Consejo de Titulares le impusiera ningún seguro personal al titular. Específicamente, la oración siguiente fue eliminada del entirillado aprobado por el Senado de Puerto Rico antes de ir al Comité de Conferencia: “El Consejo de Titulares, mediante acuerdo de la mayoría, podrá requerir una póliza de responsabilidad pública de cada titular de apartamento con una cubierta mínima para cubrir daños que puedan ocasionar a los apartamentos de otros titulares”. Por consiguiente, no sería razonable interpretar que obligar a un titular a asegurar su propiedad privada por medio del seguro comunal fuese “para beneficio común de los titulares”.
Igual que un vecino de urbanización terrera no le puede exigir a su vecino “descuidado” que compre un seguro de propiedad, que reclame a su póliza, que reciba el pago y lo use para embellecer su casa, un titular o una colectividad de titulares no tiene inherencia sobre el seguro de propiedad privada, el cuido o decoración de la propiedad de otro titular.
Más aún, la Ley de Condominios dispone que “Los titulares podrán asegurar por su cuenta y para beneficio propio su apartamento respectivo”. El titular tiene la posibilidad de adquirir un seguro individual, y no así la obligación, de acuerdo a lo que le sea más beneficioso. Resulta puntual señalar que aún cuando el titular esté pagando prima por asegurar sus bienes privados, con una póliza del condominio tipo Full Value, el titular no tiene el control sobre la reclamación, la oferta de pago o la aceptación del pago de indemnización sobre su propiedad privada.
Está claro de la ley y de la intención legislativa que la póliza Full Value, por comprender un elemento de seguro sobre la propiedad privada, no puede aprobarse por ningún tipo de mayoría. Lo que permanece ambiguo es si la soberanía de un Consejo de Titulares pudiese, únicamente por unanimidad de los titulares, aprobar algo que la ley no avala.
Disposición nueva en la Ley de Condominios
Aún cuando la ley y la intención legislativa excluyen la póliza Full Value como opción para ser evaluada por la mayoría de los titulares, resulta importante para completar el análisis sobre la póliza Full Value citar la única oración completamente nueva del artículo 62 de la ley, ya que abre la posibilidad de que en efecto, bajo una condición específica, se le obliga al Consejo de Titulares adquirir dicha póliza.
“Cuando se requiera por reglamentación federal y/o estatal, el Consejo de Titulares deberá adquirir pólizas para asegurar las áreas comunes generales, procomunales y limitadas de este, incluyendo los elementos privativos originales, adheridos a la estructura”.
Al momento no hemos logrado identificar cuál, si alguna, reglamentación federal y/o estatal “requiere” al Consejo de Titulares asegurar a su nombre los “elementos privativos originales adheridos a la estructura”. Más aún, no hemos encontrado que las pólizas comunales estándar incluyan el término de “elementos privativos originales”. Por lo cual no podemos identificar en qué escenario es obligatorio que el Consejo de Titulares asegure dichos elementos privativos originales - concepto contradictorio con la letra de la ley y la intención legislativa hasta este punto.
La palabra “requiera” - El legislador usó la palabra “requiera” al cualificar la disposición de la reglamentación federal y/o estatal para darle paso a la adquisición de una póliza que incluya elementos privativos originales. Si el legislador hubiese en su lugar usado la palabra “permita”, refiriéndose a la reglamentación federal y/o estatal, se hubiese abierto la puerta a la póliza Full Value, ya que tenemos conocimiento que ciertos programas federales, como la FHA, sí “permiten” estar asegurados con una póliza Full Value. Aún siendo esto de conocimiento general el legislador se mantuvo en que tenía que ser “requerido” por la reglamentación federal y/o estatal.
La palabra “deberá” - El legislador usó la palabra “deberá” para describir la acción de adquirir cierta póliza si la condición primera se cumplía. La acción impuesta no da margen para interpretación o elección por la mayoría del Consejo de Titulares - es obligatorio el adquirir una póliza que incluya los elementos privativos originales si la condición primaria se cumple. Si el legislador hubiese en su lugar usado la palabra “podrá” le daría al Consejo de Titulares opciones cuando se trate de evaluar las pólizas de seguro. Pero no hizo eso. Al usar la palabra “deberá” eliminó la decisión de una libre mayoría.
Por consiguiente, podemos entender que esas dos palabras usadas por la Legislatura con tal cuidado garantizan que solamente se le impondrá la obligación al Consejo de Titulares de adquirir una póliza Full Value si la reglamentación federal y/o estatal lo requieran absoluta e inequívocamente. De lo contrario, Full Value no es una opción viable y prevalece la libertad del titular como propietario de elegir su situación de aseguro personal.
El beneficio de garantía aumenta con póliza individual
En caso de que una aseguradora se liquide, existe una diferencia sustancial entre asegurar su propiedad privada en una póliza Full Value versus asegurarla en su póliza individual. Conforme al interés público, el gobierno, a través de la Asociación de Garantía, protege al asegurado hasta $300,000 por reclamación, en el caso de que una compañía de seguros se liquide. Como ejemplo, esta situación fue palpable por los titulares asegurados por la compañía Real Legacy Assurance.
De haber tenido cada titular su póliza individual para su propiedad privada, aún con Real Legacy, sus daños individuales hubiesen estado garantizados hasta $300,000 por titular. Sin embargo, aquel condominio que aseguró la propiedad privada de los titulares con una póliza Full Value limitó dicha garantía del estado a $300,000 para todo el condominio.